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          3. 買房未過戶被查封拍賣 買受人提出執行異議之訴被駁回

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              映象網許昌訊(記者 康世保 通訊員 趙市偉 燕金釗)雙方簽訂房屋買賣合同並支付購房款  ,但買受人未辦理過戶手續且未在該房實際居住 ,當房產在涉及金錢債權執行中被查封時  ,買受人能否對登記在被執行人名下的不動產提出異議排除執行  ?近日 ,河南省許昌市魏都區人民法院便審理瞭這樣一起執行異議之訴案件 ,駁回瞭買受人馬某中止執行涉案房產、解封房屋並辦理過戶的訴訟請求  。馬某後提出上訴  ,5月8日  ,二審法院維持瞭原判 。

              2014年初  ,馬某與李某簽訂《房屋買賣協議》  ,約定李某將其位於市區的一套房產以40萬元價格出售給馬某 。馬某通過銀行轉賬的方式向李某支付購房款40萬元 ,李某出具瞭收到條  。協議還約定馬某將該房產返租給李某生活使用至2016年9月  ,月租金800元  ,現該房產仍由李某居住 。

              2014年8月 ,李某因欠張某借款45萬元被告上法庭  ,該案在審理期間  ,魏都區法院作出民事裁定書  ,將李某名下該房產查封  ,查封期限至2016年8月  。2014年11月 ,該案經魏都區法院調解  ,李某與張某達成和解  ,約定分期償還張某借款本金45萬元  。後李某遲遲不履行還款義務 ,張某遂申請強制執行 ,2016年  ,上述房產被協助執行  。

              2018年3月  ,魏都區法院判決確認馬某與李某簽訂的《房屋買賣協議》合法有效  。2018年4月  ,馬某對執行該房產向法院提出書面異議  ,請求中止執行  ,並解除房屋的查封  ,魏都區法院裁定予以駁回  。馬某遂再次提起執行異議之訴 ,請求判令停止對涉案房產的執行 ,並解除對該房產的查封  ,確認自己對該房產享有所有權  ,李某協助辦理房屋過戶登記手續  。

              庭審中 ,李某辯稱 ,馬某並未實際占有涉案房產  ,且未辦理過戶  ,現在提起訴訟  ,不應支持  。

              法院審理後認為  ,根據《最高人民法院關於適用《﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條規定 ,馬某應對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任  。根據庭審查明的事實 ,《房屋買賣協議》簽訂於法院查封之前 ,且該協議已由判決確認合法有效 ,馬某按照協議約定支付全部價款  ,現房屋未辦理過戶登記  。馬某的訴訟請求是否符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定情形  ,即馬某是否與法院查封前對房屋“合法占有”  。占有為對不動產的管理和支配  ,《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定的“合法占有”並不取決於實際居住  ,應以實際控制為標準  。馬某接受房屋鑰匙 ,房屋由李某一直居住  ,並未在法院查封前形成對房屋實際控制和管理  。馬某亦未向法庭提交證據非因其自身原因未辦理過戶登記 ,其主張因房屋存在抵押導致未辦理過戶登記 ,依據不足  ,法院不予采信  。

              雖然判決已確認馬某與李某簽訂的房屋轉讓協議合法有效 ,但該判決不能認定是對涉案房產的確權  ,房產交付也隻是占有和使用的交付 ,並非所有權的轉移 ,故馬某請求確認房屋所有權的訴訟請求 ,法院不予支持  。現法院對涉案房屋查封已過查封期限  ,馬某請求解除查封  ,無履行可能  ,法院不予支持  。涉案房產存在另案執行  ,無法過戶  ,馬某請求李某協助辦理過戶手續的訴訟請求  ,法院不予支持  。遂作出上述判決  。